За майже 30 років незалежності в Україні так і не сформувався цивілізований ринок оренди житла. Традиційно є три ключові учасники процесу: ріелтори (профі і «дикі»), орендарі та орендодавці (профі і приватні).
Професійні орендодавці – це ті, у кого більше п’яти квартир, апарт-готелі або ж агентства нерухомості, які скупили кілька десятків квартир і здають їх як системний бізнес. Тут ситуація більш-менш зрозуміла. Але поговоримо про випадки, коли у нас приватні брокери, приватні орендарі та приватні орендодавці. Щоб зв’язати всіх воєдино, потрібне джерело інформації – агрегатор. В Україні вони є як дуже старі, так і ті, яким немає і року. Але головне, що часом там настільки неперевірена інформація, або що гірше оголошення-заманушки, що користуватися ними навіть небезпечно. І, звичайно, часто більшість оголошень розміщуються ріелторами.
Після вибору квартири весь цей тріумвірат найчастіше скріплюється договором, який у грамотного юриста викличе дикий сміх. Навіть людина, яка хоч трохи розуміється на юриспруденції, знає, що це просто набір слів. Але головне, для того, щоб цей договір насправді мав юридичну силу, його потрібно зареєструвати ЖЕКу. Але туди не хочуть йти всі троє: ні орендодавець, ні орендар, ні брокер. Тому що всі влітають в податки, а платити їх ніхто не хоче. Відповідно у нас велика частина ринку оренди знаходиться в тіні.
Як вивести ринок в білу? Розробити нормативно-правову базу, коли фізичній особі (НЕ ФОПу!) Дозволяється одночасно здавати максимум дві-три квартири, які зареєстровані на неї як на власника. Процедура оподатковується в 5%. Це корелює зі спробами оптимізації через ФОПів і це та сума, яка не викликає внутрішнього протесту, оскільки найчастіше всі торгуються за знижку в 10%.
Хто і як сплачує? Податковим агентом є орендар. Вся нерухомість зараз буде в новому реєстрі, тобто підтягнути дані з реєстру дуже просто. Створюється типовий електронний договір, в якому можна змінити умови, пов’язані зі штрафами і комплектаціями, але головне – він підписується за допомогою ЕЦП. На окремий портал заходять три людини: ріелтор, як гарант угоди, орендар і орендодавець, пописують своїми ЕЦП договір, і податкова вже знає, що є факт угоди, прив’язаної до конкретного об’єкта в реєстрі нерухомості.
Як все відбувається? Я як орендар, віддаючи домовлені за договором гроші своєму орендодавцеві, зобов’язаний в цей момент сформувати електронний платіж на 5% від суми орендної плати і оплатити його в електронному вигляді з картки прямо в податкову.
Навіщо це все? Щоб це був не просто папірець, який можна порушити всім сторонам на наступний же день після підписання, а держава гарантувала, що договір має юридичну силу. Щоб орендар, який хоче мати цей договір, в разі його порушення міг піти з ним далі розбиратися. Щоб брокер, який поставив цифровий підпис, ніс відповідальність за свої послуги і платив з них податки. І звичайно ж, щоб орендодавець мав стабільного і прогнозованого орендаря і захист свого майна.
Такий підхід вирішить два глобальних питання: захищеність усіх сторін угоди і формування додаткового доходу для держави.
Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution