Де гарантії того, що ЖК, в який ви вклали гроші, буде добудований? А ніде. Жоден з існуючих механізмів придбання житла на етапі котловану не гарантує, що об’єкт буде добудований, введений в експлуатацію, а ви отримаєте хоч що-небудь. Якщо в Києві великі компанії залучають гроші переважно через ФФБ, ІСІ та облігації, то в регіонах поширені кооперативи, форвардні контакти і, увага ноу-хау, – фінансова допомога юридичній особі, яка потім взаємно зараховується зустрічними вимогами у вигляді квартир. Ні, звичайно, якщо кілька друзів скинулися по мільйону і будують багатоквартирний будинок, то так, напевно, і такий варіант підійде. Але коли комплекс на 200 квартир будується як фіндопомога, а покупець має тільки право вимагати назад вкладені гроші – ну, така собі авантюра.
Сьогодні в Києві налічується близько 50 об’єктів, будівництво яких заморожено. Є ще так звані проблемні об’єкти – вони будуються, але мають нюанси з документами. У той же час проблемний – це не означає, що він не буде добудований. Найчастіше в силу зарегульованості українського законодавства, забудовники, впевнені в позитивному результаті, починають будівництво, не зібравши повний пакет документів. Таким чином, статус проблемності досить номінальний і ситуативний.
Кожен свідомий покупець за допомогою електронних сервісів сьогодні може перевірити будь-який житловий комплекс. Базової інформації буде цілком достатньо, щоб відсіяти відверто шахрайські компанії і ЖК, а вже по тим, що залишилися провести невелике розслідування через відриті реєстри, а після прийти до забудовника і попросити показати документи. Крім очевидних – дозволу на виконання будівельних робіт та документів на земельну ділянку, – важливо знати, що буде з підключенням до мереж, а особливо до каналізації. Якщо у забудовника немає розуміння, що він робить з каналізацією, то, швидше за все, він не збирається закінчувати цей об’єкт, або, в крайньому випадку, комплекс буде стояти поруч з вигрібною ямою.
Горезвісні житлові комплекси Укогруп і причетних компаній вже стійко асоціюються з довгобудами і недобудовами. На щастя, завдяки діям влади, ситуація з об’єктами Войцеховського не привела до падіння ринку, хоча прямі передумови до цього були. Сьогодні таких великих пірамід, як ця, більше не спостерігається. Ринок уже досить саморегулюється і забудовники в основній масі перестали конкурувати за рахунок ціни. Покупець став більш обізнаним і більш вимогливим – на перший план виходять концепції, розвиненість інфраструктури і якість використовуваних матеріалів, а не кричущо низька ціна на кшталт приманки.
Але що робити з уже існуючими недобудовами? У Києві є прецеденти, в тому числі з об’єктами компанії Укогруп, які дозволили добудовувати за спрощеною процедурою. Так от якщо зі складного і заплутаного ланцюжка узгоджень і дозволів прибрати 3-4 документи, то більшість недобудов завершать дуже швидко, а мешканці навіть тих проблемних будинків, забудовники яких наколядували грошей і втекли, збільшивши поверховість і добудувавши нежитлові приміщення, зможуть зібрати гроші, щоб добудувати свої комплекси і ввести в експлуатацію. Проблема недобудов – не у відсутності грошей. Просто потрібно включити мізки, припинити гратися в ДПТ і генплани і дозволити ринку самостійно вирішувати, що для нього добре, а що погано.
Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution