Українці вкладають гроші в нерухомість, асоціація постраждалих інвесторів, інвестувати на ранній стадії будівництва – впевнений, ці та подібні фрази ви не раз зустрічали на сторінках українських ЗМІ. Але давайте говорити чесно, якщо людина не знає, чим ROI відрізняється від IRR, то вона не інвестор. Покупець, власник нерухомості – хто-завгодно, але не інвестор. Отже, купити одну квартиру – це не інвестиція, купити дві квартири – це теж не інвестиція.
Професійний інвестор чудово розуміє, що ринок суворий і може покарати, тому вклавши ХХХ грошей, але не отримавши прибутку, він просто списує ці витрати і набуває дорогий досвід. Купівля на етапі паркану, котловану або навіть майже готової коробки – це високоризикова інвестиція, але такою вона є лише для людини, яка купує пів будинку відразу або три поверхи мінімум. Для всіх інших – це просто покупка. Хоч і дуже значуща.
Ви запитаєте: до чого я веду? Не минає і місяця, щоб так звані постраждалі інвестори не страйкували під КМДА або не перекривали рух швидкісних магістралей столиці. Люди вимагають, щоб міська влада вирішила їхню проблему. Безумовно, їх можна зрозуміти, ось тільки місто тут ні до чого.
Насправді це питання вирішується досить просто – прямою забороною на продаж нерухомості до введення в експлуатацію, а в разі порушення – жорстке неминуче покарання. Це єдиний і надійний спосіб запобігти виникненню подібних ситуацій в майбутньому. Занадто радикально? Дійсно, в українських реаліях цей спосіб поки складно реалізовується. Адже більшість забудовників хочуть будувати за гроші покупців і поки в Україні не з’являться банківські кредити під 1,5-2% річних в доларі, забудовники будуть продовжувати залучати гроші від населення.
Менш радикальний спосіб – обов’язкове страхування всіх ризиків забудовника великою страховою компанією. До початку будівництва забудовник буде зобов’язаний отримати страховий поліс і в разі невиконання умов щодо термінів, якості або інших параметрів, страхова компанія може вилучити проект і в залежності від стадії реалізації повернути покупцям гроші або завершити його з залученням сторонніх компаній. Це чисто фінансовий механізм, який ніяк не пов’язаний з політикою, потрібні тільки нормальні страхові компанії, які будуть виконувати свої безпосередні завдання, а не використовуватися фінгрупами для відмивання грошей.
Для мене, як для девелопера, кожне хвилювання на ринку, кожен ущемлений покупець, кожна нова недобудова – це загроза ринку і заморожування моїх інвестиції. Тому чим стабільніший ринок і зрозуміліші правила, чим більш обізнані покупці, тим привабливішим він буде для людей з грошима – великими і маленькими. Від цього виграють усі – і покупці, тому що будуть купувати нерухомість у надійного забудовника, і девелопери, тому що будуть отримувати прибуток.
Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution