Що заважає українському ринку нерухомості розвиватися

Що заважає українському ринку нерухомості розвиватися

За дев’ять місяців народжується людське дитя, а що за цей же період змінилося для ринку будівництва і нерухомості? Скасували пайову участь, впровадили параметричне нормування, запустили електронний кабінет забудовника і навіть прийняли 305 регламент. До коронакризи, за оцінками McKinsey Global Institute, на частку будівництва припадало 13% світового ВВП, і це найбільша галузь в світі. У нас же – трохи більше 2%. Так ось щоб ця різниця зменшувалася, потрібно і далі ламати всі перепони. Що ж нам заважає?

Генеральні плани

Розвиток українських міст в цілому і Києва зокрема гальмують генеральні плани, саме поняття яких було придумано за радянських часів, як якась сутність, що визначає розвиток. Україна вже скоро 30 років, як незалежна країна, а цей совковий інструмент так і живе.

У Києві була спроба перейти від генплану до стратегії, за якою рухається весь розвинений світ, але віз і нині там. Більш того, столичний генплан «зістарився» в цьому році, але буде продовжувати діяти, поки не затвердять новий, а це вже триває понад 10 років. Наприклад, ваш малюк виріс зі своїх повзунків, але ви не купуєте нові, тому що старі ще нічого так. Як вам така історія? Ось і Київ вже давно виріс зі свого генплану, але що важливо: новий йому не потрібен, йому потрібна стратегія, яка відповідає новим реаліям.

Доля нового незатвердженого генплану дуже невизначена, але через те, що його немає – хорошого, поганого, будь-якого – містобудівна діяльність завмерла, бо чиновники не можуть її санкціонувати. Особливо складна ситуація в питанні зміни функціонального призначення. У столиці тисячі гектар промзони не можуть бути ревіталізовані тільки тому, що немає затвердженого генплану. Тому потрібно все-таки чи затвердити цей генплан, чи нарешті перейти до стратегічного планування.

Соціальна інфраструктура

Поки є три механізму фінансувати створення соціальної інфраструктури: з міського бюджету, за рахунок забудовника та за допомогою оплати пайової участі. Останнє, сподіваюся, все-таки піде в небуття в 2021 році, як це і визначено, прийнятим минулої осені законом. Це абсолютно непрацюючий інструмент – гроші збиралися, але ніякої інфраструктури не з’являлося.

Залишаються перші два пункти. У будь-якого міста бюджет завжди обмежений, тому йому часто не до садочків та лікарень. А що ж забудовники? Великі забудовники і так створюють інфраструктуру для своїх (і не тільки) жителів, але що з нею робити потім? Для будь-якого девелопера це непрофільний бізнес, його завдання – побудувати і вийти з проекту, а не експлуатувати його. А міська влада дуже не хоче приймати собі на баланс нові об’єкти і часом для забудовника цей процес перетворюється на справжню епопею.

Для будівельної компанії створення інфраструктури – дуже серйозне навантаження на бюджет, так ось якби місто пропонувало якісь комплексні програми партнерства, це стимулювало б розвиток інфраструктури.

Інфраструктурні мережі

Електро-, водо- і газопостачання, опалення, каналізація, вивіз сміття – цими «благами» інженерної інфраструктури оснащено від 47 до 83% житла в Україні. Але навіть ці незначні відсотки перебувають в жахливому стані – кожен день щось десь прориває або відключається.

Створюючи нові проекти, девелопер змушений за свої гроші прокладати всі нові магістралі. А що робить місто? Нічого – хіба-що латає дірки. У всьому цивілізованому світі саме місто прокладає всі необхідні комунікації до майданчика, щоб девелопер міг реалізувати свій проект, не відволікаючись на такі моменти. У нас же все з точністю до навпаки, крім того, забудовник змушений оплачувати ці мережі фактично двічі – перший раз, коли оформлює приєднання до них, другий, коли безпосередньо будує їх. У підсумку, мережі стають золотими. А крім того, це страшна корупційна складова. Так бути не повинно. 

Активісти

У нас є два типи активістів: правильні і неправильні. «Правильні» воюють із забудовниками за ідею, «неправильні» – за гроші. Але і перші і другі дуже ускладнюють життя багатьом проектам – і навіть тим, які з точки зору легітимності практично кристальні. Що б ти не будував – житло в промзоні, висотку в центрі, малоповерхове житло під Києвом, зелене, фіолетове, кругле або квадратне – завжди знайдеться група активістів, які прийдуть і будуть розповідати, що вони проти і потрібно врахувати їх інтереси. Але українське законодавство не вимагає ніяких погоджень з якимось сусідами або громадськими діячами.

Професійний активіст – це взагалі окрема історія. Блокування будівництв – вже ціла індустрія: спеціально найняті люди, прикриваючись благими намірами і видаючи себе за жителів сусіднього двору, можуть зупинити будь-який проект, якщо їм надійшла така команда або вони бачать в цьому фінансову вигоду. Працювати в форматі «баба-яга проти» завжди дуже складно.

ДБН

Спроба покращувати непокращуване завжди створює ще більші проблеми – це як раз про українські ДБН. Наприклад, ДБН Газопостачання. Вибухнув в якомусь місті газовий котел – заборонили ставити газові котли в будівлях вище третього поверху. Далі отримали сотню позовів до суду, тому що пів України проектується з такими котлами. Після цього зробили чергове «покращення» і дозволили ставити котли до 10 поверху. Ось як це назвати? 

ДБН, які пишуть засідателі інститутів, а не профспільноти, створюють одні проблеми. Тому всі девелопери, які хочуть побудувати хоч скільки сучасний і комфортний проект «йдуть на відхилення». Що таке відхилення? Це процедура узгодження всіх недотримання до ДБН у міністерства з пропискою всіх необхідних компенсаторних заходів.

Але весь смуток ситуації полягає в тому, що велика частина відхилень, на які йдуть нормальні забудовники, в усьому цивілізованому світі є MUST. У нас же, щоб це зробити, потрібно «порушити» ДБН.

Тому більшість ДБН, крім конструктивного і пожежного, повинні бути рекомендаційними, а не обов’язковими. Якщо забудовник не знає, як проектувати, нехай проектує по ДБН. Знає – проектує як хоче.

Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution