В Україні зараз бум будівництва – будують житло, офісні і торгові центри, великі промислові об’єкти та невеликі коворкінги. Все більшої популярності набирає формат МФК. Чисте житло або коммерцуха вже не такі цікаві, а ось за mixed-use з взаємодоповнюючих центрів безумовно майбутнє. Наприклад, наш проект в Дніпрі – МФК Alfa Mall – це 200-тисячник, який рівно навпіл складається з житла і торгівлі. І це буде затребувано інвесторами і покупцями з орендарями.
Чим прекрасне житло? У житлової нерухомості короткий життєвий цикл, а значить, можна швидко повернути вкладені гроші, при цьому досить низький поріг входу – потрібно $1-2 млн, щоб викопати котлован, поставити паркан, найняти прекрасних продавців і крутих маркетологів і запустити продажі. А якщо вже сформована репутація, то вихід на самоокупність стає ще ближчим. Безумовно, є і високі ризики у вигляді громадськості, документації і конкуренції, які можуть легко нівелювати всі плюси.
Торгівля працює абсолютно навпаки – це тривалий і дорогий проект. Найнеприємніше в проекті комерційної нерухомості – необхідність мати 100% суми на реалізацію. Якщо ми будуємо 100-тисячний об’єкт, то потрібно відразу дістати $100 млн. А це дуже серйозна інвестиція, яка вимагає чіткого розуміння стратегії виходу – буде це швидкий продаж або «пенсійний фонд», що експлуатується до першої реконцепції.
В Україні якісний торговий центр окупається за 5 років, в гіршому випадку – 6-7. Є об’єкти, які окупаються 8-9 років, але там точно багато питань до концепції. Чому важливо мати 5-річну окупність? Тому що маючи такий показник, можна продати свій об’єкт інституційному інвестору за ціною відповідною 8-10 рокам окупності, і відповідно отримати подвійний заробіток – за період експлуатації і продаж з великим мультиплікатором.
Але якщо немає розуміння, як виходити з комерційного проекту, то його краще не починати. Тому що рано чи пізно потрібно буде зупинитися і зробити реконцепцію, і, якщо до цього моменту не наскладати гроші в спеціальний цільовий фонд, проект знеціниться і його куплять за три роки окупності.
Це лише мала частка тих питань, які має вирішити успішний девелопер. Саме будівництво – це, напевно, десята позиція за важливістю в реалізації проекту. На першому плані завжди концептолог, маркетологи, дизайнери, юристи і фінансисти. Як не жорстоко звучить, але майже всі проекти нерухомості націлені тільки на отримання доходу, а не створення архітектурного шедевру. І вміння правильно розставляти акценти і поєднувати різні підходи в управлінні – запорука появи в проекті сильних і професійних інвесторів.
Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution