Скасування пайової участі жодним чином не стимулюватиме забудовників витрачати гроші на розвиток дитячої інфраструктури. Так само як і наявність цього корупційного податку на інвестиції, яким розпоряджалося місто, не приводило до появи шкіл і садочків. Скасування просто знімає навантаження на бюджет витрат проекту в розмірі 4-10% від собівартості будівництва і дозволяє цілеспрямовано створювати необхідну для проекту інфраструктуру. Тому, що робити з грошима, що вивільнилися, кожен забудовник буде вирішувати сам, в коментарі журналу Бізнес розповів Андрій Рижиков, CEO та керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution.
Очевидно, що девелопери, які розвивають великі об’єкти, і так вкладають гроші в інфраструктуру, оскільки це робить їх проекти більш привабливим для покупця, а також підвищує маржинальність. Але поки для основної маси покупців вирішальним фактором є ціна, а не розвиненість інфраструктури, окремі забудовники і далі будуть пропонувати не комплексні проекти, а свічки в полі або у дворі, але зате нижче ринкової ціни.
Наприклад, в Києві сам розрахунок пайової участі був дуже складний – за зоною, за коефіцієнтом, в залежності від кількості та типу квадратних метрів і так далі. Якщо ж говорити про пряму норму закону про необхідність сплачувати 4% або 10% від собівартості проекту, то її можна було показати будь-яку. Відповідно, процес розрахування був страшенно корупційним і непрозорим. Але головне, сплачені в бюджет гроші просто розчинялися і витрачалися на невідомі цілі.
Стаття 40 закону «Про регулювання містобудівної діяльності» чітко говорить, що органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, в тому числі здійснення будівництва об’єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (в тому числі житлових і нежитлових приміщень, в тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Тобто взаємозаліком згідно із законом можуть йти тільки інженерна інфраструктура і мережі, та й то не всі.
Але оскільки садків і шкіл не вистачає, дуже часто підписується договір про забудову, який дозволяє побудувати умовний садок, і потім рішенням місцевої влади прийняти його на баланс і зменшити пайову участь або зовсім звільнити від її сплати. Але в Києві склалася ситуація, коли забудовник, побудувавши садок або школу, не може передати це на баланс місту, оскільки місто не хоче експлуатувати нову інфраструктуру і категорично відмовляється приймати такі об’єкти. Ось так і з’являються комерційні садки та комерційні школи, за допомогою яких бізнес хоч якось намагається повернути вкладені гроші.
Переважно садочки будуються на 90-180 дітей. Так, для садка на 90 дітей потрібно близько 1300 кв. м, будівництво яких обійдеться в 600 доларів/кв. м «під ключ». Виходить близько 200 тис. грн на 1 дитину – це сучасна будівля з меблюванням, устаткуванням і благоустроєм. Тому будувати садочки дійсно дорого. Офіційна статистика оперує дещо меншими показниками, але вони співвідносні. Тут питання з чого і як будувати.
На 1000 проживаючих потрібно 38 місць в садочку. Тобто фактично один такий садочок забезпечує потреби 2000 проживаючих. І якщо садок на 2000 проживаючих коштує майже мільйон доларів із земельною ділянкою, то в перерахунку на квартири – це близько 25 доларів на продаваний квадратний метр. Таке навантаження в деяких проектах – це третина або половина маржинальності.
При цьому наявність садка в складі житлового комплексу не дає 100-відсоткову гарантію, що покупці виберуть цей ЖК. Так, дійсно, добре, щоб садок і школа були поруч з будинком. Тому дуже радує норма в новому ДБН, яка дозволяє вбудовані садки. Є надія, що в найближчому майбутньому, з’являться вбудовані школи. Це дозволить створювати дитячу інфраструктуру саме там, де вона потрібна, при цьому з мінімальним навантаженням на девелопера. Але в глобальному масштабі, крім шкіл та садочків є ще кілька десятків показників і об’єктів інфраструктури, які тільки в комплексі дають комфорт і безпеку для покупців житла.
Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution