Житловий комплекс? Вчасно? В Україні? Фантастика! На жаль, в нашій країні лише поодинокі проекти здаються вчасно. І тут ще треба розібратися, що значить «вчасно» – отримати сертифікат, закінчити фасад, запустити ліфти, посадити дерева або підключити зовнішні мережі? Тому поняттям «вчасно» можуть маніпулювати: отримати «папірець» – не означає «здати об’єкт», якщо там немає ні зовнішніх мереж (підключення до каналізації, водопроводу, електрики і газу), ні фасаду, ні, що трапляється, навіть даху.
Чому об’єкти здають не в строк
1. Самі забудовники дуже часто прописують у договорі, що термін введення в експлуатацію та оформлення права власності може зміститися від заявленого на 2-3-4 і навіть 6 місяців. Так от якщо у тебе є можливість запізнитися, то ти обов’язково запізнишся на цей термін, а потім запізнишся ще на такий же і теж знайдеш пояснення. З точки зору управління проектами закладати собі великий люфт на відстрочку неправильно.
2. Підрядники. Основні будівельні роботи виконують не замовники, а підрядники. І ось у них теж можуть злітати терміни і не складатися прогнози: постачальники підвели, податкова прийшла, робочі виїхали за кордон. Все це по краплі впливає на терміни будівництва – і, звичайно ж, не в бік прискорення.
3. Основні форс-мажори в будівництві бувають двох типів: політичні (у нас країна вічних виборів) і технічні (ідеально проектують і будують за технологією у нас мало хто, інші ж вчаться за рахунок замовника, хоча і сам замовник теж часто). У матриці ризиків українських проектів технічні ризики займають 20-30%, а ось країнові і політичні – 70-80%. Незважаючи на те, що існують різні методики підрахунку ризиків, у нас в країні ця процедура схожа на гадання на кулі. І, наприклад, якщо в один прекрасний момент курс долара стане 38 гривень, то всі плани можуть так і залишитися планами.
4. Дозвільна документація. Чиновники, в тому числі ДАБІ, прикладають максимум зусиль, щоб проект не відбувся вчасно. Навіть якщо забудовник все робить правильно, це не гарантія, що він отримає необхідні документи і право будувати. Саме тому учасники ринку досить позитивно оцінюють запуск Електронного кабінету забудовника (замовника) і так чекають повноцінної автоматизації всіх можливих процесів, щоб мінімізувати чиновницьке свавілля. Електронні сервіси зроблять ринок прозорим, а значить, допоможуть уникнути як корупційного навантаження, так і несанкціонованого затягування часу на видачу документів з боку держави.
5. Активісти, або точніше псевдоактівісти. Других, набагато більше ніж перших – реальних і тих, що дійсно борються за свої права, а не заробляють на кожному новому паркані. Саме вони дуже ускладнюють життя багатьом проектам – і навіть тим, які з точки зору легітимності практично кристальні. На жаль, блокування будівництв – це вже ціла індустрія: спеціально найняті люди, прикриваючись благими намірами і видають себе за жителів сусіднього двору можуть зупинити будь-який проект, якщо їм надійшла така команда або вони бачать в цьому фінансову вигоду.
За даними порталу bild.ua, на поточний момент з 479 зводяться житлових комплексів Києва та області 10% новобудов вже зараз будуються з затримкою від 6 місяців до року, 14,4% – один-два роки, 15% – два-чотири роки, 6,3% – більше чотирьох років, що в цілому більше схоже на довгобуд. Ця ситуація по суті не змінюється вже десятиліттями і до такого розвитку подій всі звикли: покупець знає, що забудовник запізниться, забудовник знає, що він запізниться, підрядник знає, що за запізнення заплатить штраф, який вже і так заклав в ціну. Всі звикли і змирилися з тим, що проекти спізнюються. Тому зараз навпаки стало рекламною фішкою декларувати, що забудовник встиг здати проект вчасно або навіть раніше терміну. І це, безумовно, хороший вектор для ринку, який, будемо сподіватися, зможе перерости в загальний тренд.
Що нам допоможе
На ринках розвинених країн існують штрафи для забудовників, які мотивують не спізнюватися. Тому що виплата штрафу, наприклад, 200 покупцям – це пристойне фінансове навантаження, яке здатне відразу обнулити всю прибутковість проекту. Але є одне «але»: штрафи з українськими форс-мажорами і ризиками – штука досить невтішна для бізнесу. Тому найреальніший і правильний вихід – це страхування відповідальності забудовника. Це must.
У чому особливість страхування: компанія просто не випише поліс, якщо не буде розуміти, що у забудовника все добре, адже вона не хоче витрачати свої гроші на компенсацію втрат покупців. Відповідно її аудитори перевірять проект на дозвільну документацію, на технологію будівництва, на контракти з нормальними підрядниками, на вплив погоди або політичних ризиків на цей проект, на активістів та інше. І вже якщо вона підписала поліс, значить у забудовника є можливість встигнути вчасно. Страхова компанія – це партнер і помічник, як забудовника, так і покупця. Адже, чим більш прогнозований ринок, тим привабливіший він для людей з великими і маленькими грошима.
Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution